時(shí)光荏苒，2012的樓市在溫暖中漸行漸遠(yuǎn)。新年伊始，眺望遠(yuǎn)方的路是否平坦亦或是充滿了跌宕起伏，是該備好戰(zhàn)馬預(yù)備奔騰，還是準(zhǔn)備好糧草醞釀過冬？回頭看看，那些左右樓市發(fā)展的，無非就是調(diào)控政策、信貸政策、現(xiàn)有的市況、貨量供應(yīng)及開發(fā)商的策略等等，而這些因素相互作用，因而讓事態(tài)變得錯(cuò)綜復(fù)雜起來。
　　
　　站在2013年的起點(diǎn)，每一次眺望也變得深有意義。不管是調(diào)控及相關(guān)政策怎么辦，開發(fā)商制定怎樣的產(chǎn)品計(jì)劃、市場(chǎng)策略，但目標(biāo)都是有意義的，就是為了房地產(chǎn)行業(yè)更穩(wěn)定的發(fā)展。駛向遠(yuǎn)方，讓我們一起看看2013！(楊金霞)
　　
　　1、2013房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)放松？基調(diào)仍是“穩(wěn)中微調(diào)”
　　
　　去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，確定了2013年經(jīng)濟(jì)工作繼續(xù)“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)，繼續(xù)實(shí)施“積極財(cái)政策和穩(wěn)健貨幣”，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控主要是為了保持政策連續(xù)性。這并不代表2013年房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)進(jìn)一步收緊。從長(zhǎng)期來看，十八大提出的GDP和居民收入翻番目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化有利于支持房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
　　
　　“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的基調(diào)不再突出
　　
　　2012年12月25日，住建部表示，2013年繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。中原地產(chǎn)研究部人士認(rèn)為，此舉可謂在意料之中，但尚不能據(jù)此判斷房地產(chǎn)調(diào)控有收緊的趨向。因?yàn)?012年的市場(chǎng)證明，自住性需求依然龐大，投資性需求也在四處尋找機(jī)會(huì)，目前還不具備放寬調(diào)控核心“限購(gòu)”的條件；預(yù)計(jì)貨幣政策2013年會(huì)繼續(xù)比較寬松，差別化住房信貸也必須堅(jiān)持；前述兩條是調(diào)控需求的最核心內(nèi)容，短期無退出的可能。
　　
　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來講，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2013年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，抑制投資性需求，但是，相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“遏制房?jī)r(jià)過快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出。
　　
　　房產(chǎn)稅今年仍難大步推進(jìn)
　　
　　對(duì)于房產(chǎn)稅，合富輝煌首席分析師黎文江表示，今年樓價(jià)有上升的壓力，政府會(huì)采取一定的措施來控制房?jī)r(jià)。其中，房產(chǎn)稅可能試點(diǎn)開征，但不會(huì)在住宅試點(diǎn)，可能會(huì)首先針對(duì)不限購(gòu)不限貸的商用物業(yè)。中原地產(chǎn)研究部人士持類似看法，他認(rèn)為今年房產(chǎn)稅推進(jìn)是必然核心內(nèi)容，但過程估計(jì)依然復(fù)雜，2013年難以大邁步。
　　
　　中原地產(chǎn)研究部人士判斷，預(yù)計(jì)2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策是穩(wěn)中有微調(diào)。“穩(wěn)”是指總方向和核心措施不會(huì)變，“微調(diào)”是指在土地出讓方式、保障房建設(shè)等方面會(huì)有一些新嘗試，例如“限地價(jià)競(jìng)配套”等；在房屋交易政策方面，各地可能會(huì)有新舉措，例如公積金貸款等。(陳齊)
　　
　　2、2013樓價(jià)會(huì)繼續(xù)漲嗎？不可能大漲很可能慢慢漲
　　
　　根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)，去年廣州房?jī)r(jià)14044元/平方米，同比上漲4.8%，低于GDP及居民可支配收入增長(zhǎng)幅度。盡管樓價(jià)整體漲幅并不大，但不少購(gòu)房者卻發(fā)現(xiàn)，廣州樓價(jià)特別是市區(qū)樓價(jià)比去年年初時(shí)已經(jīng)升了不少。典型的是海珠區(qū)，樓價(jià)就從“1”字頭直接跳到“2”字頭，而天河區(qū)成交均價(jià)也早已躍上“3”字頭。那么，2013年的樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)漲嗎？
　　
　　對(duì)此，早在去年8月份，有“任大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就在一次論壇上拋出“明年3月樓價(jià)大漲”論。日前，在由廣東省地產(chǎn)商會(huì)、網(wǎng)易房產(chǎn)等聯(lián)合主辦的“2013中國(guó)房地產(chǎn)新年峰會(huì)”上，全商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，2013年不可能出現(xiàn)樓價(jià)大漲。她分析主要原因在于：首先，樓市保持目前的穩(wěn)定發(fā)展，是來之不易的結(jié)果。此外，從十八大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后不斷放出的信號(hào)是加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，只要一動(dòng)一漲一定會(huì)有更大的動(dòng)作，儲(chǔ)備庫(kù)里有很多的彈藥，所以不可能出現(xiàn)大漲。
　　
　　樓價(jià)到底是什么走勢(shì)？記者采訪了業(yè)界多位專家學(xué)者以及房企，業(yè)界普遍認(rèn)為，樓價(jià)不可能大漲，但會(huì)延續(xù)目前微微上漲的態(tài)勢(shì)。頤和地產(chǎn)副總裁趙永爽就認(rèn)為，“客觀分析，樓價(jià)的確會(huì)保持一定的增長(zhǎng)速度，但不會(huì)像特別火爆的時(shí)候那樣迅速上漲。”但聶梅生指出，合理房?jī)r(jià)應(yīng)該和人均收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)掛鉤。“過去好像只有降房?jī)r(jià)才是合理房?jī)r(jià)，我覺得應(yīng)該回歸本位。”她還結(jié)合過去三年宏觀調(diào)控的數(shù)據(jù)，指出房?jī)r(jià)和GDP、人均收入的增長(zhǎng)已經(jīng)保持一定的比例。“換句話說每年漲5%-6%就可以，不然支付力不夠，又形成了問題。”(楊金霞)
　　
　　3、2013廣州賣什么樓？剛需樓盤集中在郊區(qū)豪宅供應(yīng)大增
　　
　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部分析報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2013年廣州十區(qū)兩市預(yù)計(jì)將會(huì)有70個(gè)全新盤開盤，主要分布在番禺、白云、花都等首次置業(yè)買家較為集中的區(qū)域。據(jù)悉，今年剛性需求產(chǎn)品供應(yīng)仍然以增城、花都等區(qū)域?yàn)橹鳎勒?yīng)將超過去年水平，全年達(dá)3000套以上。
　　
　　三大舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年上市
　　
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年中心城區(qū)將有31個(gè)全新盤上市，土地資源緊張的核心城區(qū)——越秀、荔灣2013年新貨數(shù)量較多，其中越秀區(qū)新增供應(yīng)大多是單體樓，而荔灣關(guān)注度高的白鵝潭御景壹號(hào)及廣州地鐵大坦沙項(xiàng)目均有大量新貨上市。
　　
　　另外，舊城改造也在如火如荼地進(jìn)行，新鴻基林和村項(xiàng)目、保利琶洲項(xiàng)目在2012年推出；踏入2013年，將迎來三大舊城改造項(xiàng)目(富力楊箕村、珠光潭村項(xiàng)目、蘿崗線坑項(xiàng)目)同臺(tái)競(jìng)技?；ǘ?、增城依然是剛需產(chǎn)品供應(yīng)大戶2013年新增供應(yīng)仍是以舊盤推新為主，特別是外圍四區(qū)及郊區(qū)兩市。中心六區(qū)由于土地資源稀缺，大多樓盤占地面積均不大，舊盤新推相對(duì)較少。值得關(guān)注的是荔灣區(qū)原高爾夫地塊，聚集了多個(gè)剛需大盤同時(shí)在售。如保利公園九里、中鐵荔灣國(guó)際城、路勁雋瀧灣、保利塞納維拉等，未來居住價(jià)值將進(jìn)一步提升。
　　
　　隨著地鐵線路的運(yùn)行及各項(xiàng)配套不斷完善，番禺樓市越來受關(guān)注。2012年推出了萬科歐泊、雅居樂城南源著、可逸江畔等熱銷樓盤，2013年這兩個(gè)板塊的新推貨量仍較多，是關(guān)注熱點(diǎn)。
　　
　　目前樓價(jià)處于洼地的增城及花都，在售盤較多且主要推出中小戶型適合資金不太充裕的剛需買家。增城萬達(dá)廣場(chǎng)也將在2013年推出公寓產(chǎn)品，承接白云萬達(dá)廣場(chǎng)、番禺萬達(dá)廣場(chǎng)的熱銷，預(yù)計(jì)增城萬達(dá)廣場(chǎng)將是下一個(gè)投資熱點(diǎn)。國(guó)家級(jí)新區(qū)南沙，樓市仍將看好。預(yù)計(jì)2013年的樓市將會(huì)延續(xù)2012年第四季度的熱銷態(tài)勢(shì)，新貨供應(yīng)面積將超出120萬平方米。
　　
　　豪宅貨量預(yù)計(jì)達(dá)3000套
　　
　　在豪宅方面，仲量聯(lián)行近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，去年廣州豪宅銷量下跌了7.5%，僅賣出1680套單位。而今年豪宅推貨量將達(dá)3000套以上，房?jī)r(jià)觸底反彈機(jī)會(huì)加大將帶動(dòng)更多潛在買家入市。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定支持下，改善型和高端豪宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)將相應(yīng)增加，預(yù)期新推盤數(shù)量較去年增加，2013年豪宅市場(chǎng)新推盤項(xiàng)目總量將達(dá)近3000套以上，包括嘉裕公館和位于越秀區(qū)的東風(fēng)廣場(chǎng)第五期。
　　
　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，在目前經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下，豪宅的銷路總體來看是不錯(cuò)的。盡管經(jīng)過兩年的調(diào)控，但豪宅在去年年底依然很火爆，主要源于買家對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的看好。今年只要不嚴(yán)控豪宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)像去年那樣的市況將延續(xù)下來。(陳齊)
　　
　　4、2013首套房貸會(huì)不會(huì)有優(yōu)惠？利率恐無下調(diào)空間
　　
　　2013年元旦，正在供樓的業(yè)主都收到了去年銀行兩次降息所帶來的“紅包”，新的一年銀行的房貸政策如何？貸款更難還是更易？還有可能降息嗎？都是廣大購(gòu)房者和業(yè)主們關(guān)心的問題。
　　
　　去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)貨幣政策作出了這樣的描述：實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，要注意把握好度，增強(qiáng)操作的靈活性。要適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定，切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融資成本。并且要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，則其中包括了現(xiàn)行的限貸和對(duì)二、三次置業(yè)者的差別化信貸政策。
　　
　　市場(chǎng)人士對(duì)中央政策的解讀為，雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融資成本”，這引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于2013年降息的預(yù)期。但是由于新的一輪通脹周期已經(jīng)開始，理論上沒有降息的空間。因?yàn)槟壳般y行一年期的存款利率為3%，而預(yù)計(jì)2013年通貨膨脹將溫和上行至3%左右。同時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確繼續(xù)“穩(wěn)健的貨幣政策”，為進(jìn)行貨幣流動(dòng)性方面的調(diào)控，存款準(zhǔn)備金率存在下調(diào)空間，但下調(diào)次數(shù)將少于2012年的兩次。
　　
　　房地產(chǎn)專家鄧浩志表示，很多人納悶，關(guān)于樓市調(diào)控的政策從來就沒有松動(dòng)過，但為何樓價(jià)在2012年出現(xiàn)了反彈？他認(rèn)為政策的確沒有松動(dòng)，但貨幣政策松了，2012年的兩次降息和多次降準(zhǔn)使得市場(chǎng)整體流動(dòng)性得到了較大的改善。不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域始終是熱錢所青睞的投資渠道，此次的樓市回暖，特別是去年8月份開始的加速回暖，和相對(duì)寬松的貨幣政策有著直接的關(guān)系。
　　
　　目前在整個(gè)調(diào)控環(huán)節(jié)中，行政手段用得比較多，但可以預(yù)計(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，稅收、利率等也將是可以利用的有效手段。因此如果市場(chǎng)出現(xiàn)變化，也不排除在今年還會(huì)有新的利率調(diào)控政策出臺(tái)。
　　
　　另外，記者也從銀行界人士處獲悉，新的財(cái)政年度開始后，銀行的貸款額度等恢復(fù)正常。他表示，在現(xiàn)行的貨幣環(huán)境下，首套房利率打8.5折，二套房利率上浮，既是國(guó)家的調(diào)控政策，也將是大多數(shù)銀行今年將繼續(xù)執(zhí)行的政策。