【獨(dú)家策劃】一張圖看懂中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記

　　

　　這肯定不是中國(guó)大地上房子的全部，還得加上城中村、城市邊緣的小產(chǎn)權(quán)房，以及農(nóng)村的住房，更有2009年以來(lái)興建的各類(lèi)保障房約1373萬(wàn)套。這簡(jiǎn)直是無(wú)法計(jì)算了。

　　

　　人人皆談房地產(chǎn)，但估計(jì)很少有人清楚一個(gè)問(wèn)題，那就是中國(guó)大地上到底有多少房子？

　　

　　這估計(jì)要等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)束，才能有個(gè)大概的數(shù)據(jù)。之所以說(shuō)是大概，誤差是其次，登記是為了征稅，想來(lái)不少房產(chǎn)會(huì)鉆漏洞，當(dāng)然還有各種違章建筑，以及永不停止的“拆出一個(gè)新中國(guó)”。

　　

　　我們來(lái)談?wù)勚赖陌?，而且是群眾最關(guān)心的住宅類(lèi)商品房。但這一項(xiàng)數(shù)據(jù)也是不全面的，年度竣工面積并無(wú)細(xì)分的住宅類(lèi)數(shù)據(jù)，而且是從1995年才開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，能用的只有年度的住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積。

　　

　　中國(guó)是在1979年出現(xiàn)商品房概念的，1980年6月《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》正式實(shí)行允許住房商品化政策，但顯然在1998年之前，這個(gè)政策大多停留在紙上。

　　

　　計(jì)算開(kāi)始了，若有數(shù)據(jù)恐懼癥，請(qǐng)直接跳躍。

　　

　　先用住宅類(lèi)商品房竣工面積計(jì)算，該項(xiàng)數(shù)據(jù)從1998年7月才開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，到2013年底累計(jì)為69.08萬(wàn)億平方米，顯然是誤差甚大。

　　

　　比較靠譜的可以用住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算，因?yàn)樵摂?shù)據(jù)是從1986年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)的（圖1）。

　　

　　那么在此之前，中國(guó)人的住房面積有多少呢？有個(gè)模糊的普查數(shù)據(jù)，1985年70萬(wàn)人群中的城鎮(zhèn)住房抽樣普查，全國(guó)房屋建筑面積46.76億平方米，看起來(lái)數(shù)據(jù)不小，可當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)三四億人口一平均就慘了，人均10平方米左右吧。

　　

　　好了，我們來(lái)看住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)，圖1可以看出，在1998年住房商品化之前的12年里，年商品房銷(xiāo)售面積維持在1億平方米以下，在1992年有個(gè)1000平方米量級(jí)的增加，想來(lái)是小平同志“南巡”的風(fēng)所吹。

　　

　　顯著的變化發(fā)生在1998年，當(dāng)年住房正式實(shí)行貨幣化，住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積首超1億平方米，并且之后增幅也明顯擴(kuò)大，僅僅4年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)1億平方米量級(jí)的飛躍，在2002年實(shí)現(xiàn)2.37億平方米。

　　

　　接下來(lái)更快，2年時(shí)間再度飛躍1億平方米量級(jí)，2004年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積3.38億平方米。更厲害的是2005年～2007年，每年都跨1億平方米量級(jí)，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積7.01億平方米。

　　

　　暴漲之后往往是暴跌，在2008年金融危機(jī)的襲擊之下，當(dāng)年銷(xiāo)售面積銳減，僅有5.93億平方米，比2006年略高。

　　

　　不過(guò)，在2008年底“四萬(wàn)億”的刺激之下，2009年住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)大幅反彈，直上8.62億平方米。而2010年～2012年，隨著“新國(guó)十條”等不斷加碼的調(diào)控，商品房銷(xiāo)售基本維持在9.3億～9.8億平方米。

　　

　　可以想象的是，倘若沒(méi)有“四萬(wàn)億”刺激，中國(guó)樓市應(yīng)基本見(jiàn)頂，和國(guó)外的房地產(chǎn)周期也不至于脫節(jié)太大。

　　

　　雖然2010年起加碼調(diào)控，但加速之后一下子剎住車(chē)太難啦，2011年下半年之后調(diào)控效應(yīng)才有所顯現(xiàn)。

　　

　　而2013年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲，官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是70個(gè)大中城市一年之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲20%左右，可想而知現(xiàn)實(shí)中的漲價(jià)幅度了。至于商品房銷(xiāo)售面積，2013年一舉突破10億平方米大關(guān)，達(dá)11.57億平方米。

　　

　　如此一來(lái)，1986年～2013年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積共達(dá)92.44億平方米，其中包含1997年～2013年期間的住宅別墅、高檔公寓類(lèi)的商品房銷(xiāo)售面積3.76億平方米。

　　

　　再加上1985年的抽樣普查數(shù)據(jù)46.76億平方米，合計(jì)139.2億平方米。此外，在“拆出一個(gè)新中國(guó)”的轟轟烈烈運(yùn)動(dòng)中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。

　　

　　當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)肯定是被低估的，因?yàn)椤?005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2005年底，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米，占房屋建筑面積的比重為65.46％。

　　

　　所以，這肯定不是中國(guó)大地上房子的全部，還得加上城中村、城市邊緣的小產(chǎn)權(quán)房，以及農(nóng)村的住房，更有2009年以來(lái)興建的各類(lèi)保障房約1373萬(wàn)套。這簡(jiǎn)直是無(wú)法計(jì)算了。

　　

　　不過(guò)也可以換一個(gè)角度，利用城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住宅建筑面積來(lái)計(jì)算。

　　

　　按照2012年底城鎮(zhèn)人均32.91平方米、農(nóng)村人均37.09平方米，2013年底城鎮(zhèn)7.3億人口、農(nóng)村6.3億人口粗略計(jì)算，中國(guó)目前城鎮(zhèn)住宅面積240.24億平方米，農(nóng)村233.67億平方米，合計(jì)住宅面積473.91億平方米。

　　

　　474億平方米是什么概念？這相當(dāng)于中國(guó)115萬(wàn)平方公里的平原上4%的面積是住宅。

　　

　　好了，我只能算到這一步了，確切的數(shù)據(jù)恭候不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)發(fā)布吧，但沒(méi)有個(gè)兩三年是難以出來(lái)的，至于有多少不愿意公布更難說(shuō)了。總之，你懂的！